Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?

Grundstücke oder Gebrauchte Immobilien werden nach dem Marktwert (Verkehrswert) bestimmt. Das ist der Preis, der in der Regel annähernd sicher zu erzielen wäre. Der Verkehrswert gibt aktuell die Marktverhältnisse wieder. Der Gesetzgeber hat für seine Ermittlung drei Methoden festgesetzt, die bei der Berechnung berücksichtigt werden. Wer den richtigen Wert seiner Immobilie wissen will, sollte den Preis allerdings nicht selbst schätzen, sondern sich an einen unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen wenden. Dies ist aber mit Kosten verbunden.

Drei Methoden

Verkäufer welche den Preis ihrer Immobilie zu hoch ansetzen, haben schlechte Karten. Der Verkauf zieht sich hin. Für den Verkäufer bedeutet dies meist im Ergebnis, das Objekt unter Wert zu verkaufen. Probleme gibt es aber auch bei Erben. Beschenkte und Erben können sich gegenüber dem Finanzamt mit einem Gegengutachten zur Wehr setzen, wenn das Finanzamt den Wert einer Immobilie zu hoch angesetzt hat. Finanzamt und Gutachter greifen auf drei normierte Methoden bei der Wertermittlung zurück. Dabei handelt es sich um  das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Die Methoden sind abhängig von der Art der Immobilie, sodass zunächst geklärt werden muss, welche Art von Immobilie vorliegt, bevor überhaupt mit der Berechnung begonnen werden kann.

Vergleichswertverfahren

Bei Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und baugleichen Reihenhäusern bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise sind die Grundlage. Auf die Bodenrichtwertkarte zurückgegriffen wird bei Bauland. Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Zum Vergleich werden Objekte in der gleichen Region mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen. Hinzu kommen Aspekte wie Infrastruktur und Zustand der Immobilie. Bei der Bewertung zählen also beispielsweise die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts, Baubeschreibung, Außenanlagen, die Lage, Infrastruktur, aber auch andere Wohnmarktinformationen wie etwa Nachbarschaft, Einkommens- und Verteilung der Demographie.

Wurden bei einem älteren Objekt so gut wie keine wertsteigernden oder werterhaltenden Maßnahmen durchgeführt, schlägt sich das negativ auf den Wert der Immobilie nieder. Bei in die Jahre gekommenen Immobilien werden zudem Minderungen im Wert angesetzt, die ein erfahrener Sachverständiger schätzen wird. Besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa Wintergarten, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre schlagen dagegen positiv zu Buche. Beispiele: eine neue Heizungsanlage, Dach, Fassade, Fenster oder Bad- bzw. Kücheneinrichtung. Schwierig wird die Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren wenn Vergleichsobjekte fehlen. Der Verkehrswert unterliegt Schwankungen des Marktes, sodass das Verfahren oft nur eine Momentaufnahme abbildet.

Ertragswertverfahren

Wenn Rendite und nicht Eigennutzung im Vordergrund steht, etwa bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet. Der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen sind bei dieser Bewertung die zwei maßgebenden Komponenten. In die Berechnung fließt die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete ein. Der Wert eines Gebäudes kann durch Kapitalisierung des Nettoertrages festgelegt werden. Der Nettoertrag entspricht dabei der erzielbaren Jahresmiete, der um die Bewirtschaftungskosten vermindert wird.

Der Reinertrag wird nochmals um den Liegenschaftszinssatz des Grund und Bodens gekürzt. Das Ergebnis ist mit einem Vervielfältiger zu multiplizieren. Der Bodenwert wird nach der Richtwertkarte ermittelt und zum Gebäudewert addiert. Der Ertragswert des Grundstücks ist das Ergebnis.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren greift wenn es keine Vergleichsgrundstücke gibt oder übliche Mieten nicht ermittelt werden können. Bauliche Anlagen und der Wert des Bodens werden getrennt ermittelt. Unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung werden die Herstellungskosten des Gebäudes neu kalkuliert.

Für selbst genutzte Immobilien ist der Sachwert der für die Beleihung üblicherweise maßgebende Wert. Bei den Herstellungskosten berücksichtigen Gutachter den jeweiligen Standard der Bauweise, ob diese eher einfach oder hochwertig ist. Wie gut die baulichen Anlagen in Schuss sind und wie viel ein Neubau kosten würde, beurteilen die Experten beim Sachwertverfahren.